El acceso a una vivienda digna se mantiene como uno de los mayores desafíos del país. Pese a que la economía costarricense crece y el empleo muestra señales de recuperación, miles de familias siguen enfrentando serias limitaciones para encontrar soluciones habitacionales adecuadas.

El quinto Informe Balance y Tendencias del Sector Vivienda 2024, presentado por la Universidad de Costa Rica (UCR), el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA) y la organización Gestionando Hábitat, pone en evidencia una realidad compleja: el déficit habitacional continúa en aumento, los terrenos son cada vez más caros, la entrega de bonos se ha reducido y los planes reguladores siguen siendo insuficientes para ordenar el desarrollo urbano.

Déficit habitacional: cifras que reflejan desigualdad

El documento indica que el déficit habitacional tradicional se calcula en 145.184 viviendas, pero si se incluyen aquellas en condición regular, la cifra asciende a 718.495 unidades, equivalente al 40 % de los hogares costarricenses.

Este dato no es menor, pues detrás de cada número hay familias que viven en condiciones inadecuadas: casas con problemas estructurales, hacinamiento, alquileres inestables o soluciones improvisadas en zonas vulnerables.

El informe advierte que entre 2022 y 2024 se dejaron de entregar más de 9.000 bonos familiares de vivienda, lo que equivale a detener por completo un año de inversión en este subsidio. A esto se suman condiciones de crédito poco favorables, que dificultan aún más el acceso a financiamiento, especialmente para familias de ingresos medios.

El peso del suelo en la Gran Área Metropolitana

En la Gran Área Metropolitana (GAM) los precios del suelo constituyen una de las principales barreras. El costo promedio por metro cuadrado alcanza los US$285, pero en sectores céntricos puede superar los US$1.800. Este encarecimiento eleva los costos de construcción de vivienda de interés social y desplaza a muchas familias hacia la periferia, obligándolas a vivir en lugares con menos servicios y peor conectividad.

El fenómeno repercute directamente en la cohesión urbana: los sectores con mejores servicios e infraestructura concentran proyectos de alto valor, mientras que las soluciones habitacionales para sectores populares se relegan a zonas con escasa planificación.

Falta de planificación territorial

El informe también resalta una debilidad institucional: solo 44 de los 84 cantones del país cuentan con planes reguladores vigentes y muchos de ellos están obsoletos. Esta falta de instrumentos de ordenamiento limita la capacidad de los gobiernos locales para gestionar de manera equilibrada el crecimiento urbano, lo que resulta en un desarrollo fragmentado y desorganizado.

La ausencia de planificación contribuye al deterioro de servicios públicos, a la expansión descontrolada de la mancha urbana y al debilitamiento del espacio público, generando problemas que afectan tanto a zonas urbanas como rurales.

Realidad desigual en las regiones

El estudio pone de relieve que las desigualdades territoriales se reflejan con claridad en la necesidad de vivienda. En la Región Huetar Caribe, por ejemplo, el 12,3 % de los hogares requiere una vivienda nueva, siendo el porcentaje más alto a nivel nacional.

Otros datos preocupantes muestran que, aunque el 97 % de las casas reporta acceso a agua potable, las interrupciones constantes y la mala calidad del servicio generan malestar en distintas comunidades. Además, el 19 % de los hogares vive en condición de alquiler, un sector cada vez más amplio y en el que predominan jóvenes de entre 15 y 39 años en zonas urbanas, reflejo de las dificultades para acceder a vivienda propia.

El derecho a un hogar digno

Las personas investigadoras que elaboraron el informe insisten en que el acceso a la vivienda no debe ser visto únicamente como un tema económico, sino como un derecho fundamental. Contar con un hogar seguro y adecuado impacta directamente en el bienestar social, la estabilidad familiar y el desarrollo de las comunidades.

Entre las soluciones planteadas en el documento se destacan la creación de un bono de alquiler social, programas de leasing habitacional, la declaratoria de la vivienda social como infraestructura prioritaria, el rediseño de los bonos familiares para que sean más sostenibles y focalizados, así como el ampliar las líneas de crédito para la clase media.

Gentrificación: un nuevo reto urbano

De manera paralela, la Universidad de Costa Rica desarrolla un proyecto de investigación sobre la gentrificación, un proceso urbano que expulsa a comunidades originales por la llegada de residentes o negocios con mayor poder adquisitivo.

Con el uso de inteligencia artificial, distintos centros de investigación de la UCR trabajan en el desarrollo de redes neuronales capaces de analizar datos censales e imágenes satelitales para identificar y predecir áreas en riesgo de gentrificación en el país.

El objetivo es ofrecer información precisa y a distintas escalas —desde el nivel nacional hasta la cuadra urbana— que permita diseñar políticas públicas enfocadas en reducir los efectos negativos de este fenómeno, que ya se observa en sectores como barrio Escalante, La Sabana y distintas zonas costeras.

La gentrificación, además de encarecer el suelo y los alquileres, provoca un borrado de la identidad local, al sustituir comercios, dinámicas comunitarias y formas de vida propias por modelos globalizados y homogéneos.

Transporte y vida urbana en transformación

El auge de los condominios privados, la disminución en el uso del transporte público —que desde el 2000 ha perdido cerca de un 40 % de sus pasajeros— y la privatización de espacios de convivencia marcan cambios profundos en la vida urbana.

La investigadora Wendy Molina, del Centro Centroamericano de Población (CCP-UCR), advierte que estas transformaciones no son solo físicas, sino también culturales: se debilita la identidad comunitaria y se amplían las brechas sociales.

Un llamado a la acción

Los hallazgos del informe y del proyecto de investigación de la UCR dejan en claro que Costa Rica enfrenta una coyuntura crítica en materia habitacional y urbana.

El déficit de vivienda, la falta de planificación, el aumento del valor del suelo y el avance de la gentrificación son fenómenos que no pueden resolverse con medidas aisladas. Se requiere una visión integral, en la que las municipalidades juegan un papel clave como ordenadoras del territorio y garantes del bienestar local.

El acceso a una vivienda digna no debe ser un privilegio de unos pocos, sino un compromiso nacional que combine inversión, políticas innovadoras y un enfoque territorial. Solo así podrá avanzarse hacia comunidades más inclusivas, equitativas y sostenibles.