Después de años sin levantar proyectos propios de vivienda para clase media, el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU) anunció que vuelve al negocio. Y lo hace en un lugar muy concreto: un lote de menos de media hectárea en el distrito de Curridabat, cantón de Curridabat.

El anuncio se hizo en el marco del aniversario 72 de la institución, bajo el rótulo de INVU Evoluciona, y viene acompañado de una cifra gruesa: un portafolio de proyectos de más de US$344 millones que, según la institución, colocaría unas 3.400 soluciones habitacionales.

Pero para quien trabaja en un gobierno local, la noticia tiene dos partes, y la segunda es la que puede cambiarle el año a una municipalidad.

Blëlë: nueve pisos en el primer distrito de Curridabat

El primer proyecto del portafolio se llama Blëlë. El nombre viene del idioma cabécar y se asocia con el inicio de algo.

Es vivienda vertical, no urbanización horizontal. Según la ficha del proyecto publicada por el propio INVU, se trata de un edificio de nueve niveles más un sótano, levantado sobre un terreno de 4.898 metros cuadrados en el distrito primero de Curridabat, con unos 28.000 metros cuadrados de construcción total y 450 metros cuadrados de área comercial.

Los apartamentos rondarían entre los 36 y los 73 metros cuadrados, en configuraciones de uno, dos y tres dormitorios. El proyecto contempla además plaza urbana, juegos infantiles, zonas de trabajo, parqueo de bicicletas, estacionamiento cubierto y una zona de protección de quebrada.

Una precisión, porque los números no cuadran del todo: el comunicado institucional habla de 156 soluciones habitacionales, mientras que la ficha técnica del proyecto en el sitio del INVU consigna 150 unidades. La diferencia es menor, pero conviene anotarla antes de que la cifra empiece a circular como definitiva.

El público meta tampoco es cualquiera. El INVU dirige Blëlë a los estratos de ingreso 3, 4, 5 y 6: esa franja que gana demasiado para el bono de vivienda y demasiado poco para el mercado privado de la GAM.

“Durante 72 años el INVU ha sido parte de la historia de Costa Rica. Hoy el INVU evoluciona con visión, innovación y alianzas, para convertir las necesidades de vivienda de las personas en soluciones concretas”, afirmó el presidente ejecutivo del INVU, Johnny Leiva.

Por qué en Curridabat y por qué para arriba

La respuesta corta es el precio del suelo.

Según el Informe de Balance y Tendencias del Sector Vivienda 2024, reseñado por la Universidad de Costa Rica, el metro cuadrado de terreno en la Gran Área Metropolitana promedia unos US$285, pero en zonas centrales llega hasta los US$1.837.

Con esos precios, un proyecto de casitas con patio para clase media en el centro de la GAM no da los números. La única forma de que dé es construyendo hacia arriba, aprovechando los servicios, el comercio y el transporte que ya existen alrededor.

El mismo informe dimensiona el hueco: el déficit habitacional tradicional del país anda por las 145.184 viviendas, y el ampliado —que suma casas en mal estado o hacinadas— llega a 718.495, el 40% de los hogares costarricenses. Frente a eso, 3.400 soluciones son un aporte, no una solución.

La plata: un fideicomiso con el Banco de Costa Rica

El INVU no va solo. Junto con el anuncio se firmó un convenio con el Banco de Costa Rica (BCR) para usar un fideicomiso como vehículo de construcción, financiamiento y desarrollo de Blëlë.

En la práctica, el esquema busca combinar la experiencia urbanística de la institución con la capacidad financiera y fiduciaria del banco estatal.

“Estamos muy orgullosos de sellar el primer paso hacia la transformación urbanística de la mano con el INVU y nuestra figura de fideicomisos”, señaló Evelyn Aguilar, subgerente de Negocios del BCR.

El INVU ya habilitó un registro en línea para personas interesadas, con prioridad para quienes ya forman parte de su sistema de ahorro.

Santa Ana: un plan regulador después de 35 años

Aquí está la parte que más pesa para el mundo municipal.

En el mismo acto se firmó la aprobación del Plan Regulador de Santa Ana. El dato que explica por qué es noticia: el plan regulador vigente en ese cantón fue publicado en La Gaceta N.° 74 del 19 de abril de 1991. Es decir, Santa Ana ha estado creciendo —y creció muchísimo— con reglas de hace 35 años.

Un plan regulador es la herramienta con la que un cantón define qué se puede construir, dónde, de qué altura, con cuánta densidad, qué se protege y por dónde pasa la vialidad. Sin él, o con uno obsoleto, cada permiso de construcción se resuelve con criterios sueltos.

Ojo con el trámite, porque el anuncio no significa que el plan ya esté rigiendo. Según la Municipalidad de Santa Ana, después de la aprobación del INVU faltan pasos: la firma de los documentos oficiales, la adopción formal por parte del Concejo Municipal por mayoría absoluta y la publicación en La Gaceta. Hasta que eso ocurra, el plan no entra en vigencia.

El alcalde Juan José Vargas ha planteado la aprobación como un paso para ordenar el crecimiento del cantón y planificar la Santa Ana de las próximas generaciones. Los documentos están disponibles para consulta ciudadana en el sitio web municipal.

El problema de fondo: 40 cantones sin plan regulador

Santa Ana es la excepción que confirma el atraso nacional.

De los 84 cantones del país, apenas 44 cuentan con plan regulador y 40 no tienen ninguno, según el recuento publicado por El Observador con base en datos del Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos. Peor aún: solo 12 cantones han actualizado el suyo en la última década, y más de la mitad de los planes existentes tienen entre 16 y 43 años de antigüedad.

¿Por qué tan pocos? Por plata. Elaborar un plan regulador cuesta alrededor de ¢200 millones, y cerca del 60% de esa factura se va en los estudios de Índices de Fragilidad Ambiental. Para una municipalidad pequeña, eso es una obra completa que no se hace.

Por eso el INVU anunció que trabaja con el MIVAH, MIDEPLAN, INDER e IFAM en la elaboración y revisión de 23 planes reguladores en zonas rurales, rezagadas y fronterizas.

Ese proceso, sin embargo, no ha sido fácil. Semanario Universidad reportó el 3 de setiembre que 11 de esos planes ya fueron adjudicados y están en la etapa de fragilidad ambiental, mientras que los otros 11 fueron declarados infructuosos por saturación del mercado de empresas consultoras. La estrategia ahora es licitar cantón por cantón, en vez de en paquete.

El ministro de Vivienda, Guillermo Carazo, ha planteado el diagnóstico sin rodeos: en medio siglo de vigencia de la Ley de Planificación Urbana, la mitad de los cantones nunca hizo un plan regulador, y buena parte de los que sí lo hicieron trabajan con instrumentos de 1999 o anteriores.

También se revisó el Manual de Planes Reguladores (Mapriot) para agilizar su elaboración y actualización, y ahora se permiten planes reguladores parciales para intervenciones urbanas específicas. Para un cantón que no puede pagar ¢200 millones de un solo golpe, esa figura parcial puede ser la puerta de entrada.

El SAP también cambia

La tercera pata del anuncio es el Sistema de Ahorro y Préstamo (SAP) —al que el comunicado institucional se refiere como Sistema de Ahorro y Crédito—, el mecanismo con el que el INVU ha financiado vivienda por 71 años.

La institución lo está reposicionando bajo el concepto “Generación SAP”, con un enfoque más digital y dirigido a personas jóvenes, y con el mensaje de que el ahorro no sirve solo para comprar casa, sino también para invertir. Por ahora es un anuncio de concepto: los cambios en tasas, plazos y requisitos habrá que revisarlos cuando se publiquen.

Lo que queda pendiente

El anuncio todavía no contesta varias cosas: no hay fecha de inicio de obras ni de entrega de Blëlë, no hay precios de venta publicados, y no se detalla cómo se reparten los US$344 millones ni dónde estarían los demás proyectos del portafolio.

Para las municipalidades, la pregunta práctica es más inmediata: si su cantón está entre los 40 que no tienen plan regulador, o entre los que arrastran uno de los años noventa, este es el momento de tocarle la puerta al INVU, al IFAM y al MIVAH. La ventanilla está abierta y ahora admite planes parciales.